La corretta applicazione del regime iva per le prestazioni inerenti lavori di manutenzione e ristrutturazione in Condomini crea spesso difficoltà alle imprese edili, nonostante la normativa in questione risulta ben definita dall’ormai lontano anno 2000.
Cerchiamo allora di chiarire quale sia il corretto regime iva da applicare ai servizi di manutenzione e ristrutturazione dei condomini, che spesso comporta grattacapi agli addetti ai lavori, richiamando brevemente le fonti normative alla base di tale disciplina.
La legge finanziaria dell’anno 2000 (Legge n. 488/1999), prevede l’iva agevolata del 10% per le prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata.
La Circolare n. 247/E del 29/12/1999 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce inoltre la definizione di “fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata” ritenendo che tale definizione comprende:
- 1. singole unità immobiliari a destinazione abitativa (categorie catastali da A1 ad A11, escluso A10) – a prescindere dall’effettivo utilizzo – e relative pertinenze
- 2. interi fabbricati con più del 50% della superficie dei piani sopra terra destinata ad abitazione privata
In presenza di quest’ultima casistica, può trovare applicazione quindi l’iva agevolata del 10% in luogo dell’aliquota ordinaria del 22%.
Chiarito ogni dubbio in merito alla possibilità di applicazione dell’iva al 10%, altra questione di rilievo che riguarda le prestazioni di lavori di manutenzione e ristrutturazione dei condomini è la corretta applicazione della ritenuta di acconto in fattura.
In particolare l’art. 25-ter D.p.r. 600/1973 prevede l’applicazione di una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito, per prestazioni relative ad opere di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, ovvero per l’esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell’edificio.
Tale ritenuta deve essere indicata nella fattura dell’impresa edile emessa nei confronti del condominio, il quale provvede al pagamento decurtando tale importo da riversare all’Agenzia delle Entrate
È necessario tuttavia fare un’ulteriore distinzione, in quanto la ritenuta di acconto varia nel caso di opere di manutenzione e ristrutturazione svolte nei confronti del condominio per spese che possono beneficiare delle detrazioni previste per recupero del patrimonio edilizio o per la riqualificazione energetica degli edifici.
Infatti, per effetto delle disposizioni previste dal D.L. 78/2010, dal 1 luglio 2010 in caso di interventi di ristrutturazione edilizia o risparmio energetico per i quali il contribuente intenda usufruire della detrazione in 10 anni in dichiarazione dei redditi è necessario effettuare una particolare tipologia di bonifico, detta bonifico parlante, che comporta la trattenuta da parte della banca di una ritenuta di acconto all’atto dell’accredito della somma sul conto corrente del beneficiario. L’ammontare della ritenuta sui bonifici parlanti è stata più volte modificata nel corso degli anni, ed ad oggi è pari all’11%.
Al fine di evitare di creare una situazione di doppio prelievo nei confronti dell’impresa edile, derivante da una ritenuta del 4% operata dal condominio ed da una ritenuta del 11% operata dalla Banca all’atto dell’accredito della somma, la Circolare n. 40/2010 dell’Agenzia delle Entrate ha previsto che in tali circostanze dovrà essere applicata la sola ritenuta prevista dal D.L. 78/2010 (ritenuta sui bonifici parlanti per le agevolazioni fiscali) oggi pari all’11%.
I condomini quindi, che per avvalersi della agevolazioni fiscali previste per interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico, eseguono i pagamenti mediante bonifici bancari o postali, non devono operare su tali somme le ritenute del 4% ordinariamente previste dal D.p.r. 600/1973.
Per qualunque chiarimento, per richiedere assistenza per la corretta gestione contabile e fiscale di imprese edili, non esitate a contattare lo Studio Lo Torto (Commercialista Eur).