Il 2026 segna un punto di svolta per le locazioni brevi in Italia. Con la nuova Legge di Bilancio, il legislatore ha ristretto in modo significativo il perimetro della gestione “privata” e ha anticipato l’ingresso nell’attività d’impresa per molti operatori.
Se stai pensando di aprire un’attività di affitti brevi (Airbnb, Booking e simili), oppure vuoi capire se il tuo progetto è ancora gestibile come privato, questa guida ti accompagna passo dopo passo.
1. Cos’è una locazione breve (in parole semplici)
Una locazione breve è:
- – un affitto di immobile abitativo
- – di durata non superiore a 30 giorni
- – svolto da persona fisica, fuori dall’attività d’impresa
- – anche tramite piattaforme online
Sono ammessi servizi minimi, come:
- – pulizia iniziale
- – fornitura di biancheria
Se i servizi diventano “da hotel” (colazione, pulizie giornaliere, reception, transfer), si entra nel campo dell’attività d’impresa, anche con pochi immobili.
2. La novità più importante: la soglia scende a 2 immobili
Dal 1° gennaio 2026:
- – puoi gestire al massimo 2 appartamenti in locazione breve come privato
- – dal terzo appartamento, l’attività è presunta imprenditoriale
Non conta:
- – per quanti giorni affitti
- – se il terzo immobile è usato “solo qualche weekend”
Conta solo una cosa:
quanti appartamenti sono stati destinati alla locazione breve nel corso dell’anno
3. Attenzione: l’impresa può scattare anche con 1 solo immobile
La soglia dei 2 immobili non è una protezione assoluta.
Anche con 1 o 2 appartamenti, l’attività diventa impresa se:
- – è svolta in modo abituale e organizzato
- – utilizzi staff, automazioni avanzate, pricing dinamico
- – offri servizi strutturati
- – comunichi l’offerta come esperienza “ricettiva”
In sintesi: non conta solo quanti immobili hai, ma come li gestisci.
4. Proprietario, comodatario o sublocatore: cambia qualcosa?
No.
Ai fini delle locazioni brevi:
- – conta chi gestisce e incassa
- – non conta se sei proprietario, comodatario o sublocatore
Se ricevi un immobile in comodato gratuito e lo affitti a turisti:
- – l’immobile entra nel conteggio
- – dal terzo appartamento scatta comunque l’impresa
5. Quanti immobili si contano davvero?
Si contano:
- – le unità immobiliari (appartamenti)
Non si contano:
- – le singole camere
- – i B&B (che hanno una disciplina diversa)
- – gli immobili affittati con contratti oltre 30 giorni
Esempio:
- – 2 appartamenti in affitto breve
- – 1 B&B con 3 camere
Ai fini della soglia sei a 2 immobili, non a 5.
6. Le tasse sulle locazioni brevi (se resti “privato”)
Se resti entro i limiti e non sei impresa, puoi scegliere la cedolare secca:
- – 21% su un solo appartamento (a tua scelta)
- – 26% sul secondo appartamento
Dal terzo immobile in poi non sarà più possibile usufruire della cedolare secca, in quanto l’attività rientra nel reddito di impresa
Le pertinenze (box, cantina) seguono l’immobile:
- – se affittate insieme alla casa “al 21%”, anche loro vanno al 21%
7. Quando scatta l’obbligo di Partita IVA
Devi aprire la Partita IVA quando:
- – gestisci 3 o più appartamenti
- – oppure anche con meno immobili, se l’attività è organizzata come impresa
Con la Partita IVA saranno necessari i seguenti adempimenti:
- – SCIA al Comune (SUAP)
- – iscrizione INPS commercianti
- – scelta del regime fiscale (forfettario o ordinario)
- – IVA (in genere 10%)
- – elaborazione della contabilità
8. Codice Identificativo Nazionale (CIN): obbligatorio per tutti
Tutti gli immobili in locazione breve devono avere il CIN.
Il CIN va:
- – richiesto Ministero del Turismo
- – esposto all’esterno dell’immobile
- – indicato in ogni annuncio online
L’assenza del CIN comporta:
- – multe fino a 8.000 euro
- – rimozione degli annunci
9. Obblighi di sicurezza
Ogni immobile deve avere:
- – rilevatori di gas e monossido di carbonio
- – estintori a norma
Le sanzioni per mancanza dei requisiti sono molto elevate, anche per i privati.
10. Come partire nel modo giusto nel 2026
Se vuoi avviare un’attività di locazioni brevi nel 2026:
- pianifica subito il numero di immobili
- decidi se restare privato o partire direttamente come impresa
- cura la coerenza tra:
- – annunci
- – contratti
- – incassi
- – dichiarazione dei redditi
4. evita servizi “da hotel” se vuoi restare fuori dall’impresa
5. richiedi CIN e adegua gli immobili alla normativa sicurezza
Conclusione
Dal 2026 le locazioni brevi non sono più un’attività “semplice” da improvvisare.
La soglia bassa e i controlli rendono fondamentale scegliere consapevolmente:
- progetto piccolo e privato
- oppure attività imprenditoriale strutturata
Entrambe sono legittime, ma vanno gestite in modo corretto sin dall’inizio.
Per qualunque chiarimento in merito alla gestione imprenditoriale di affitti brevi e case vacanze contatta lo Studio Lo Torto (Commercialista Fiumicino).